VR可以挽救房地產(chǎn)市場嗎

這場疫情，改變了你的哪些消費(fèi)習(xí)慣？

據(jù)國泰君安證券研究所消費(fèi)大組九大行業(yè)近期共同推出的《疫情重塑消費(fèi)習(xí)慣》報(bào)告指出：第一，是人們“健康”的價(jià)值回歸；第二，是“無人化”的餐廳革命；第三，是“云生活”的持續(xù)普及。在線教育、在線辦公、在線醫(yī)療、在線娛樂甚至在線賣房、賣車等，過去幾年資本和企業(yè)投資無數(shù)也未能教育成熟的一些市場，反而被一朝催熟。

受疫情影響，那些曾經(jīng)很難在網(wǎng)上售賣的商品如房地產(chǎn)、汽車等營銷模式都“被迫”線上化，同時(shí)也倒推著消費(fèi)者的接受程度大幅提升。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停工、建筑工人復(fù)工遇阻、售樓處銷售業(yè)務(wù)叫停等，線上直播看房、VR看房成為各大房地產(chǎn)企業(yè)特殊時(shí)期的選擇。

春節(jié)剛過，各大互聯(lián)網(wǎng)公司便率先搭建起“線上售樓處”；恒大、富力、融創(chuàng)、保利、世貿(mào)、新城等十多家開發(fā)商也紛紛開始“線上賣房”；還有的企業(yè)高管學(xué)習(xí)起網(wǎng)紅直播賣貨，試圖和營銷團(tuán)隊(duì)一起“直播賣房”。依托于日漸成熟起來的VR技術(shù)，“VR看房”也一度成為話題熱點(diǎn)。

最近，貝殼找房的一組數(shù)據(jù)流出：今年2月，貝殼平臺(tái)上找房人和經(jīng)紀(jì)人日均發(fā)起了近35萬次VR帶看，相較上月，環(huán)比增長35倍；更魔幻的是，2月18日剛剛上線的VR售樓部，在2月22日的首個(gè)在線開盤項(xiàng)目中，僅8分16秒用戶就在線認(rèn)購了1068套房產(chǎn)。

從這組數(shù)據(jù)可以看出，從VR看房、VR帶看到在線認(rèn)購的一整套業(yè)務(wù)閉環(huán)，貝殼確實(shí)跑通了，并獲得了用戶的認(rèn)可。但在疫情過后，這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯能否持續(xù)，VR看房、VR帶看能否在用戶習(xí)慣方面真正取代或者補(bǔ)充線下看房模式，以后用戶是否真的可以通過VR看房、VR帶看就實(shí)現(xiàn)在線租房或者買房等一系列問題還有待解答。

而在搞明白這些之前，先讓我們來了解清楚VR技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用究竟是怎么一回事。

什么才是真正的VR看房？

最近幾年一直在租房的朋友可能都有過這樣的經(jīng)歷：一些中介會(huì)有專人扛著大塊頭的VR采集設(shè)備上門采集房間的空間信息，鏈家是其中的代表之一，而這個(gè)信息采集團(tuán)隊(duì)就由貝殼的如視事業(yè)部打造。

據(jù)貝殼找房技術(shù)副總裁兼如視事業(yè)部總經(jīng)理惠新宸介紹，貝殼2015年便開始關(guān)注VR技術(shù)。當(dāng)時(shí)VR正火，但市場主要聚焦在消費(fèi)級(jí)產(chǎn)品方向，試圖用VR眼鏡、頭盔等產(chǎn)品取代手機(jī)，打造下一代信息展示平臺(tái)。貝殼涉足VR的初衷主要是為了提升房屋展示的終端體驗(yàn)，希望用戶不僅能在線看到房屋照片，還能直觀體驗(yàn)到房屋的空間感和方位感，是把VR當(dāng)作了用于業(yè)務(wù)的展示工具。

幾年發(fā)展下來，VR在消費(fèi)級(jí)產(chǎn)品領(lǐng)域一直未能取得重大突破，反而是在如視這樣將VR進(jìn)行產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的團(tuán)隊(duì)手里開了花。

貝殼·如視選擇的是VR當(dāng)中的結(jié)構(gòu)光三維重建技術(shù)，即通過搜集房屋的空間信息及全景照片，還原出房屋立體的虛擬空間。使用過貝殼找房、鏈家、自如APP的朋友應(yīng)該都有過類似體驗(yàn)，進(jìn)入VR看房場景后，用戶可以自由移動(dòng)觀察各個(gè)房間，而且能看到房間的前后左右上下的任何一個(gè)角落，實(shí)現(xiàn)720度全景覆蓋。

其實(shí)這種產(chǎn)品也并不新奇，業(yè)內(nèi)早就有類似的產(chǎn)品落地，但和之前市面上常見的VR看房產(chǎn)品的最大不同是，貝殼的VR看房在移動(dòng)過程中不會(huì)出現(xiàn)空間畸變和斷點(diǎn)，即移動(dòng)過程不會(huì)出現(xiàn)圖片扭曲、有成片無像素黑斑的情況，不會(huì)給人造成頭暈?zāi)垦５牟贿m感。

惠新宸告訴虎嗅，這是因?yàn)楹芏嗤袨榱私档图夹g(shù)門檻和節(jié)省采集信息過程中的成本，會(huì)選用所謂的“2.5D”模型技術(shù)，即只采集720度全景照片，并不采集空間數(shù)據(jù)，重建的三維空間只有墻體結(jié)構(gòu)是立體的，其它的內(nèi)容都是二維圖片，因此用戶只能從一個(gè)角度看出空間的立體感，如果移動(dòng)視角，空間就會(huì)扭曲變形。

也正是因?yàn)檫@樣的糟糕體驗(yàn)，在貝殼的VR看房產(chǎn)品推出以前，VR技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一直沒能大規(guī)模普及，也沒能推動(dòng)消費(fèi)者把線上看房作為常態(tài)。而貝殼從2015年開始技術(shù)調(diào)研，到2018年成立如視事業(yè)部及落地第一代產(chǎn)品，再加上這兩年的產(chǎn)品多次迭代，才實(shí)現(xiàn)了當(dāng)前的VR看房效果。

“這次疫情帶來的業(yè)務(wù)增長也讓我們很驚訝，之前我們的VR主要起到面向C端的展示作用，但最近一個(gè)多月卻開始大量對(duì)接B端的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)，包括最近剛剛上線就實(shí)現(xiàn)成交的VR售樓部?！被菪洛氛f道。

一個(gè)關(guān)鍵的問題是：雖然疫情推動(dòng)了線上選房、購房取得了一波需求爆發(fā)，但這些簽約的用戶可能都是一些剛需受眾，在疫情之前他們就已經(jīng)選好了房子，只不過疫情期間無法線下成交，所以選擇在線上認(rèn)購。這場疫情貌似在一定程度上改變了用戶的使用習(xí)慣，但這種習(xí)慣如果沒能覆蓋到更大范圍的非緊迫剛需人群，那么在線看房就不可能真正幫助今年的房產(chǎn)市場“回暖”，疫情過后這個(gè)業(yè)務(wù)也將無法持續(xù)。

雞腿or雞肋？

中國法院網(wǎng)公告顯示：受疫情影響，截止3月4日，已有107家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)公告破產(chǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資金高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，以碧桂園為例，號(hào)稱“拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金回正，快于3個(gè)月開盤有獎(jiǎng)，慢于7個(gè)月開盤撤職”。而疫情直接把房地產(chǎn)行業(yè)冰封，資金鏈緊繃成為必然，挺不過去的中小房企紛紛宣告破產(chǎn)。

而VR看房能否真正滿足用戶需求，通過線上的方式把交易激活，成為了所有問題的關(guān)鍵。

如果把用戶的購房、租房過程做一下階段劃分，大概能分成三個(gè)環(huán)節(jié)：搜集信息-實(shí)地看房-簽合同成交，而房產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)模式如果從1995年搜房網(wǎng)成立算起，已經(jīng)有25年歷史，但卻始終停留在幫助用戶更容易獲取信息的環(huán)節(jié)，看房和簽約都需要在線下完成，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)一直以來都只是線下中介的一個(gè)流量來源。

但貝殼VR帶看在疫情期間完成的業(yè)績讓虎嗅看到了一種可能，即VR技術(shù)或許真的能改變用戶的習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)購房、租房全流程的線上化閉環(huán)，從而真正為今年遇冷的房地產(chǎn)市場注入一針“強(qiáng)心劑”。

把看房場景拆開來看，用戶線下看房想要獲取的信息無非是房屋本身的空間情況、小區(qū)內(nèi)部和周邊的配套平臺(tái)、房屋的稅費(fèi)情況等，VR看房結(jié)合房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的解說服務(wù)形成的“VR帶看”，通過對(duì)線下看房場景的1：1還原，理論上可以滿足上述所有需求。

貝殼VR帶看的業(yè)務(wù)邏輯是，用戶事先和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約好時(shí)間，然后房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和用戶連線，共同在房源的VR場景中瀏覽，這個(gè)過程中用戶不僅能看到房屋的空間情況，還能隨時(shí)詢問經(jīng)紀(jì)人房屋的其它情況，整個(gè)帶看過程雖然沒有在線下見面，但和真實(shí)的場景已經(jīng)高度貼合。

而針對(duì)新房業(yè)務(wù)，貝殼平臺(tái)配合著出臺(tái)一些諸如7天無理由退房的政策，則進(jìn)一步打消用戶的購房顧慮，實(shí)現(xiàn)“信息搜集-看房-下定”的全流程在線化，這也就是貝殼VR售樓部的業(yè)務(wù)邏輯。

疫情過后，無論是買房還是租房，畢竟都是高額支出，線下看房必定仍是剛需，但相比過去線下看房繁重的時(shí)間和精力占用，已經(jīng)嘗到VR帶看甜頭的用戶和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大概率會(huì)形成默契——先通過VR看房、VR帶看做篩選，然后再有的放矢地到線下復(fù)看心儀的房源。

而這個(gè)過程中VR帶看即使無法顛覆線下看房，但也已經(jīng)改變了傳統(tǒng)的線下看房、交易流程，大幅提高了買賣雙方的效率并節(jié)省了成本，帶來了更好的購房體驗(yàn)。

VR除了在線看房，還能干嘛？

除了展示作用外，在惠新宸看來，VR的真正價(jià)值其實(shí)是其背后的空間數(shù)據(jù)價(jià)值。

在最初的技術(shù)選型過程中，如視最終選擇了3D結(jié)構(gòu)光技術(shù)，因?yàn)橄啾绕渌募夹g(shù)類型前者需要采集更多的數(shù)據(jù)，“其它的技術(shù)類型重建一套房子的虛擬空間只需要采集幾十到幾百兆的數(shù)據(jù)，但3D結(jié)構(gòu)光技術(shù)需要采集1個(gè)多G的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的密度更高，維度更多。”

有了這些數(shù)據(jù)后，結(jié)合一些場景就能訓(xùn)練特定的AI算法，然后推動(dòng)相應(yīng)業(yè)務(wù)的效率提升，甚至從技術(shù)反向迭代出一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

比如有了空間的深度數(shù)據(jù)后，通過訓(xùn)練算法，技術(shù)團(tuán)隊(duì)能很容易地根據(jù)圖片的光線信息完成圖片中物體的分割，實(shí)現(xiàn)物體的準(zhǔn)確識(shí)別。在具體的實(shí)踐中，如視團(tuán)隊(duì)通過在房屋圖片中識(shí)別出電視機(jī)及其準(zhǔn)確邊界，為電視機(jī)貼上了貝殼專屬視頻，讓消費(fèi)者提升了看房的身臨其境感，不僅不會(huì)像打上logo一樣影響體驗(yàn)，而且很酷。

在反向推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面，惠新宸舉例，過去房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想要得到房屋的3D結(jié)構(gòu)圖，需要由專業(yè)的VR攝影師實(shí)地采集房屋的空間數(shù)據(jù)，然后再上傳給設(shè)計(jì)部做圖，但隨著如視Lite的推出，通過如視訓(xùn)練的AI算法，經(jīng)紀(jì)人只需要用一個(gè)全景相機(jī)拍下房屋的全景圖片，連長寬高信息都不用采集，AI就能基于335萬套的VR房源數(shù)據(jù)自動(dòng)將2D轉(zhuǎn)化為3D，生成房屋的3D結(jié)構(gòu)圖，優(yōu)化經(jīng)紀(jì)人量房操作的同時(shí)每年還能為公司節(jié)省大量VR采集成本。

這種將VR+AI的技術(shù)進(jìn)一步延伸，貝殼又推出了貝殼未來家這個(gè)產(chǎn)品。

在看房的過程中用戶可能會(huì)暢想房子裝修后的效果，如果能立馬復(fù)原用戶的構(gòu)思出具裝修效果圖，則能大大提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽單成功率。為此，貝殼在VR三位重建技術(shù)之上疊加AI算法，可以將房屋三維戶型圖與智能設(shè)計(jì)相結(jié)合，通過家具、風(fēng)格的實(shí)時(shí)渲染和拼接，在短時(shí)間內(nèi)將購房者腦中的裝修方案具象化，用戶可以數(shù)秒內(nèi)看見房子的裝修情況。

低成本生成房屋結(jié)構(gòu)圖、快速渲染完成房屋裝修效果圖，這些都還只是VR背后數(shù)據(jù)價(jià)值延伸出的三個(gè)應(yīng)用場景，更多的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)流程未來可能都會(huì)借助到這些數(shù)據(jù)價(jià)值，完成效率提升甚至迭代。如果說，用數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的智能化，是一種產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)踐，那么貝殼VR推動(dòng)的就是整個(gè)房產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化。

另外，除了對(duì)內(nèi)的流程優(yōu)化和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，貝殼的VR技術(shù)還在努力走出去，在更多空間服務(wù)場景中落地自己的VR技術(shù)。

據(jù)悉，貝殼的如視團(tuán)隊(duì)已在家居家裝、房地產(chǎn)、酒店民宿、商業(yè)空間、新零售、文博等多個(gè)空間細(xì)分領(lǐng)域市場都有落地的VR合作項(xiàng)目，已經(jīng)與包括萬科、紅星美凱龍、鏈家、自如、同程藝龍?jiān)趦?nèi)的近100個(gè)知名品牌展開了合作，并已被評(píng)為2022“科技冬奧”優(yōu)秀技術(shù)產(chǎn)品。

但惠新宸告訴虎嗅，這么做并非為了賺錢，而是為了尋找更多VR可落地的場景，搜集更多空間信息，迭代出更多的場景解決方案?？梢娯悮ぁと缫暤哪繕?biāo)已經(jīng)不僅僅是做好貝殼內(nèi)部的VR技術(shù)支持部門，而是想要成為整個(gè)線下空間數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)設(shè)施。

線下空間服務(wù)的未來

從VR到數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)到AI，VR在房產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值早已不僅僅是個(gè)展示工具，而是通過背后的數(shù)據(jù)挖掘在推動(dòng)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的改造。

未來房產(chǎn)交易的整個(gè)鏈條或許都不再會(huì)有線上與線下之分、虛擬和現(xiàn)實(shí)之別，因?yàn)樗械沫h(huán)節(jié)都可能需要借助智能化的手段，而這些能力的原點(diǎn)就是曾經(jīng)那個(gè)作為展示工具的VR技術(shù)。

據(jù)惠新宸介紹，目前貝殼的VR房源已覆蓋126個(gè)城市，累計(jì)掃描重建VR房源超過335萬套，其中包括7000萬張全景圖片數(shù)據(jù)和520萬標(biāo)注數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)反向推動(dòng)三維重建算法的迭代，從而降低整個(gè)數(shù)據(jù)采集到建模的門檻。

過去為了能真實(shí)地重建房源的三維虛擬空間，采集數(shù)據(jù)過程中不僅需要利用專業(yè)的VR采集設(shè)備去進(jìn)行三維掃描，并采集房屋的空間數(shù)據(jù)，但憑借單目圖像深度估算技術(shù)，如今只需要獲取全景照片，就能完成2D轉(zhuǎn)3D的空間重建，而過程中對(duì)硬件門檻的降低價(jià)值巨大。

等于說靠一部全景相機(jī)，甚至只是一部攝像頭帶景深功能的手機(jī)，就能方便地把實(shí)體空間重建為VR虛擬空間。那么這項(xiàng)技術(shù)就有了大范圍普及的可能，成為線下基于空間提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的基礎(chǔ)設(shè)施。

在和一個(gè)線下連鎖企業(yè)合作的案例中惠新宸提到，過去為了保證門店的衛(wèi)生和員工業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性，需要總部做大量的培訓(xùn)工作，還得花費(fèi)高額的檢查成本，但現(xiàn)在每個(gè)門店放幾個(gè)全景相機(jī)，總部就能掌握門店高度還原的空間信息，整個(gè)人員培訓(xùn)和檢查的成本都能大大降低。

這還只是貝殼VR產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)踐過程中的一個(gè)小案例，貝殼的如視團(tuán)隊(duì)計(jì)劃是和更多的線下業(yè)態(tài)合作，發(fā)掘更多的場景，落地更多的VR解決方案。

通過VR技術(shù)的不斷實(shí)踐與完善，貝殼有可能成為打造線下空間數(shù)字化的一個(gè)入口，從而推動(dòng)大量線下空間服務(wù)以及整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條的數(shù)字化、在線化和智能化。

結(jié)語

這場疫情，把VR技術(shù)帶來的在線看房模式推到大眾眼前。據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：上周（3月2日-3月8日一周內(nèi)），全國18城僅二手房市場成交量就已出現(xiàn)明顯回升，環(huán)比增加89.7%。新增房客源均已經(jīng)恢復(fù)至去年12月的周均水平，其中，新增客源中有67.2%來自線上委托，整體二手新增房客恢復(fù)至疫情前水平。

這一次，或許真的能在一定程度上解救當(dāng)下房產(chǎn)市場。