蛋殼公寓“難破殼”：常年虧、租客憂、CEO 被查成迷

尚未完全從疫情影響中恢復(fù)的蛋殼公寓，再次迎來了艱難時刻。

蛋殼公寓于6月18日盤前披露，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO高靖被地方政府部門調(diào)查，由聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。

消息一出，蛋殼公寓當(dāng)即迎來股價大跌，一度觸發(fā)熔斷。擔(dān)憂的不只是投資者，眾多蛋殼業(yè)主和租客也在社交平臺上表示，希望不要影響到正常的租住。

成立于2015年的蛋殼公寓，五年就實現(xiàn)了IPO。但高速擴張背后是種種隱憂，自2017年以來，該公司連年虧損，累計超過60億元。疫情和調(diào)查風(fēng)波之后，蛋殼的未來之路不會平坦。

CEO被調(diào)查 原因成謎

對于CEO高靖被調(diào)查一事，蛋殼公寓在公告中表示，是因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資被地方政府部門調(diào)查，暫時無法行使公司管理職責(zé)。但公告并未披露具體的調(diào)查機構(gòu)和事項。

蛋殼公寓方面向新浪科技表示，一切以公告信息為準。官方稱高靖所涉調(diào)查與蛋殼公寓無關(guān)，公司各項業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動一切正常。

但該消息引發(fā)了投資者和租客的擔(dān)憂。蛋殼公寓股價連續(xù)兩個交易日下跌，同時租客也擔(dān)心是否會影響到公司經(jīng)營和租客利益?！暗降装l(fā)生了什么？我才租的蛋殼的房子，希望不要影響到租客呀?！币晃蛔饪徒箲]道。

蛋殼公寓近期出現(xiàn)多起訴訟

新浪科技發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓經(jīng)營主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司以及旗下多個子公司，近期出現(xiàn)了十余起司法訴訟，主要以房屋租賃合同糾紛為主。而高靖正是蛋殼公寓經(jīng)營主體以及子公司的法定代表人。

不過蛋殼公寓方面聲稱調(diào)查原因是創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資。資料顯示，在創(chuàng)立蛋殼公寓之前，高靖曾在百姓網(wǎng)、Baidu、好樂買、糯米網(wǎng)任職。

在糯米網(wǎng)期間，高靖結(jié)識了當(dāng)時的糯米網(wǎng)CEO、目前的蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽。實際上，蛋殼公寓早期的核心團隊其實就是糯米網(wǎng)的骨干員工。沈博陽曾在接受新浪科技采訪時表示，雖然高靖創(chuàng)立蛋殼公寓時他并不看好長租公寓模式，但他還是為了投人而投了蛋殼，“相比模式我更看重的是蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖這個人?！?/p>

蛋殼公寓投資人、愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海也曾提到，當(dāng)初投資蛋殼公寓時也很糾結(jié)，但愉悅資本投資的途虎養(yǎng)車CEO陳敏曾是高靖老同事，陳敏評價“高靖非常能干，很多方面都非常優(yōu)秀”，這個評價也給了劉二海很大的信心。

曾被眾多老同事和投資人給與高度評價的高靖，究竟為何被調(diào)查目前仍未有十分明顯的線索。

此外，新浪科技查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，在蛋殼公寓創(chuàng)立前，高靖還曾在三家企業(yè)擔(dān)任職務(wù)。第一家為2013年1月成立的北京橙色陽光科技有限公司，高靖曾擔(dān)任股東和法定代表人；第二家為2013年10月成立的綠櫻桃（北京）科技有限公司，高靖曾擔(dān)任監(jiān)事；第三家為2014年11月成立的伊里斯（北京）科技有限公司，高靖曾是股東。該公司經(jīng)營著一個名為眾易盟的自媒體交易平臺，其官網(wǎng)展示的服務(wù)客戶包括Baidu等企業(yè)。

高速擴張 連年虧損

高靖創(chuàng)立蛋殼公寓后，在天使投資人沈博陽的支持下，得以快速發(fā)展。

2016年，國家有一些關(guān)于長租的政策出臺，長租公寓開始迎來利好。而到2017年年中沈博陽從領(lǐng)英離開時，長租市場已經(jīng)變成了中國互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的新風(fēng)口。沈博陽也決定親自下場，擔(dān)任蛋殼公寓執(zhí)行董事長，負責(zé)戰(zhàn)略和資本事宜。愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海投資蛋殼公寓就是因為沈博陽的推薦。

沈博陽曾在接受新浪科技采訪時表示，蛋殼公寓在房源上有月度目標、季度目標、年度目標。他希望蛋殼公寓在未來三年內(nèi)（從2018年算起）房源能超過100萬間，而當(dāng)時只有8萬間。“作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期內(nèi)犧牲投資人的利益，我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度。”

蛋殼公寓歷年房源數(shù)量

2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數(shù)量只有2000多間；2016年年底達到12000間；2017年年底做到7萬間；2018年全年房源為23.6萬；2019年全年同比增長85.4%至43.8萬套；2020年一季度，這一數(shù)據(jù)下降至41.5萬套。

不過長租公寓是一個投入極其巨大的行業(yè)。蛋殼公寓的模式是，先拿出資金從業(yè)主手中簽到房源，再通過對房源進行裝修改造，最終出租給租客。整個產(chǎn)業(yè)鏈條中，存在著高昂的收房成本和裝修成本，同時還要維持一定的高出租率。

蛋殼公寓歷年財務(wù)狀況

高速擴張之下，蛋殼公寓連年虧損。其招股書和財報數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2017年、2018年和2019年，營收分別為6.57億元，26.75億元和71.29億元；凈利潤方面，2017年、2018年和2019年凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元。

今年第一季度，蛋殼公寓營收19.40億元，同比增長62.5%；凈虧損12.34億元，而去年同期為8.16億元，虧損幅度進一步擴大。蛋殼公寓今年一個季度的虧損額已經(jīng)接近2018年全年。

按照沈博陽的想法，大多數(shù)長租公寓是靠租金差獲取利潤，而蛋殼模式未來更大的想象空間不是租金差價，而是增值服務(wù)。比如蛋殼公寓內(nèi)所有家具都是自由設(shè)計師設(shè)計并通過自有生產(chǎn)線生產(chǎn)，蛋殼未來可以對外輸出家裝能力；他甚至設(shè)想，蛋殼未來還可以向用戶賣租房的保險，包括其它金融相關(guān)的服務(wù)等?！暗鹊皻び辛?00萬間房子，有150萬個租客每天花超過10個小時待在蛋殼的房間、睡在蛋殼的床上時，未來增值服務(wù)的想象空間巨大?！?/p>

不過蛋殼在狂奔的同時，也遭遇了今年初爆發(fā)的疫情挑戰(zhàn)。

當(dāng)時的疫情之下，租客無法返回租住地，要求蛋殼給與免租；而蛋殼也因為疫情期間大量房源空置、租賃人口銳減、違約情況加重等狀況，一度面臨著生存問題。為了緩解資金壓力，蛋殼曾強制要求業(yè)主給與蛋殼免租，但引發(fā)了業(yè)主強烈反彈。

最終蛋殼給與了租客和業(yè)主各自的免租方案，雖然問題一定程度上得到解決，但蛋殼的資金狀況并未完全破解。

從2019年底和今年一季度的房源數(shù)據(jù)來看，今年一季度蛋殼公寓的房源數(shù)量縮減了2.3萬間。其中有業(yè)主主動解約，也有一部分是蛋殼方面主動解約了一些拿房成本過高的房源。蛋殼在2019年年報中披露，由于提前終止與部分業(yè)主簽訂的租約，導(dǎo)致相關(guān)收入損失約8200萬元。

蛋殼公寓供應(yīng)商催債

另外新浪科技了解到，蛋殼公寓有分公司已經(jīng)遭遇了資金困境。一家蛋殼公寓裝修供應(yīng)商表示，深圳蛋殼公寓已經(jīng)拖欠房屋裝修款長達11個月，導(dǎo)致工人生活困難。該供應(yīng)商稱，將對所裝修的蛋殼房屋進行鎖門清客。

實際上，也有蛋殼公寓租客在社交媒體上表示，向蛋殼公寓方面交了房租卻無法居住，業(yè)主因為蛋殼公寓未按時支付房租款而要收房。

投訴不斷 租金貸是解藥還是毒藥？

在消費者投訴平臺黑貓投訴上，有不少用戶對蛋殼公寓的投訴案例，包括退押金、服務(wù)體系、租金貸等問題。

其中，租金貸可能是包括蛋殼公寓在內(nèi)的長租公寓企業(yè)，最頭疼和糾結(jié)的問題。

一方面，由于長租公寓企業(yè)前期拿房和裝修成本高啟，因此需要多種融資手段來籌集資金。租金貸就是其中一種相對容易操作的手段，長租公寓企業(yè)將與第三方金融企業(yè)合作的租金貸包裝為押一付一的房租支付方式，相比正常的季付和年付，這對租客是巨大的吸引。如果租客選擇租金貸的方式，那第三方金融企業(yè)會一次性的將一年租金直接打給長租公寓企業(yè)，而租客每月需要向第三方金融企業(yè)支付租金。

這些租金對于長租公寓企業(yè)來說，是快速擴張規(guī)模的重要資金來源。隨著選擇租金貸的租客越來越多，長租公寓企業(yè)的資金和房源也會越來越多。

不過這種高杠桿的發(fā)展模式也蘊藏著巨大的風(fēng)險。近幾年來，長租公寓行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多起因為高速擴張和巨額虧損而倒閉的案例，在租金貸模式之下，一旦長租公寓企業(yè)資金和經(jīng)營出現(xiàn)問題，租客的利益根本難以得到保障。

一位青客公寓維權(quán)者就表示，他在青客公寓簽約租金貸方式之后，青客公寓因為經(jīng)營問題未向業(yè)主支付房租，業(yè)主就要趕走租客，而租客如果每月不繼續(xù)按時還款就會影響到個人的征信。“目前青客的業(yè)務(wù)員和經(jīng)理都聯(lián)系不上，這種就是租房界的P2P！”他激動地說。

前我愛我家副總裁胡景暉就曾炮轟長租公寓。他表示，如果市場上各大機構(gòu)仍然不理性地發(fā)展下去，大批長租公寓將迎來死亡。一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，后果比P2P爆雷更為嚴重。

實際上，2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門就聯(lián)合印發(fā)了，明確提出住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

根據(jù)蛋殼公寓2019年年報披露的數(shù)據(jù)，其2017、2018和2019年選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，仍然遠高于30%的監(jiān)管紅線。

結(jié)語

在今年1月份的IPO現(xiàn)場，蛋殼公寓CEO高靖在致辭中表示，上市之后的蛋殼能做的還有很多，將始終不忘初心，繼續(xù)深耕住房租賃市場，通過精細化運營，將服務(wù)做到極致。

目前，高靖為何被調(diào)查，又是否會影響到蛋殼公寓后續(xù)的發(fā)展，還有待事件進一步水落石出。新上任的代理CEO崔巖+蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽，又能否順利讓蛋殼渡過目前的難關(guān)，仍是未知數(shù)。

疫情的沖擊仍在繼續(xù)，擺在蛋殼、青客等這類長租公寓企業(yè)面前的是，是時候重新評估擴張速度和企業(yè)生存盈利之間的平衡了。