上線 2 年多市值近萬科，“房住不炒”下貝殼找房能成千億級公司嗎

貝殼找房在今年 7 月 24 日向 SEC 遞交招股書，不到一個(gè)月后的 8 月 13 日，貝殼找房團(tuán)隊(duì)在北京國貿(mào)實(shí)現(xiàn)了 “敲鐘儀式”，股票代碼為 “BEKE”。至此，貝殼找房在紐交所正式掛牌交易。

貝殼找房發(fā)行價(jià)定為 20 美元 / ADS，將發(fā)行 1.06 億股 ADS。高于此前公布的 17 美元 - 19 美元發(fā)行價(jià)格區(qū)間上限。

作為 “中國居住服務(wù)平臺第一股”，貝殼找房上市首日的表現(xiàn)十分亮眼。貝殼找房收盤報(bào) 37.44 美元，較發(fā)行價(jià)大漲 87.2%，市值一路沖到了 422 億美元。這個(gè)市值逼近萬科，超過了恒大和碧桂園。

值得注意的是，今日 BAT 三巨頭之一的Baidu公布 Q2 財(cái)報(bào)，營收和利潤均超預(yù)期，但盤后跌了 1.22%，收盤價(jià) 124.57 美元，市值僅剩 429.35 億。

從市值上來看，貝殼找房與Baidu僅剩下了 7 個(gè)多億的差距。這位后起之秀，可謂來勢洶洶。實(shí)際上，貝殼找房是 2018 年 4 月上線的，距今只有 2 年多。

一、迅速穿越疫情影響，2020 上半年凈利潤 16.1 億

受疫情影響，今年第一季度重線下的房產(chǎn)交易市場受阻嚴(yán)重。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然今年一季度新房合計(jì)成交規(guī)模降幅達(dá)到近三成，二手房成交量同比減少 44.6%。

但因貝殼找房的模式已不再是 “純線下”，而將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)?“線上線下”相結(jié)合的模式，經(jīng)疫情考驗(yàn)后 , 貝殼找房反而做到了逆勢增長。

貝殼找房 IPO 招股書顯示 , 貝殼找房 2020 年上半年達(dá)成 1.33 萬億元的平臺成交總額 (GTV,Gross Transaction Value), 相比上年同期的 8900 億元增 49.4%。2020 年上半年貝殼找房實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 272.6 億元，相比上年同期的 196.1 億元增長 39%；凈利潤為 16.1 億元，相比上年同期的 5.6 億元增長 188.6%。

另一個(gè)值得注意的點(diǎn)在于，2019 年貝殼找房通過 220 多萬筆交易 , 產(chǎn)生了 2.13 萬億元的 GTV(總交易額)。而據(jù) CIC 灼識咨詢報(bào)告顯示 , 中國住房市場在 2019 年 GTV 為 22.3 萬億元。

這意味著貝殼上市前已占據(jù)了近 10% 的市場份額?？梢哉f，無論是企業(yè)上半財(cái)年數(shù)字還是外界環(huán)境 , 貝殼找房 IPO 上市的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟了。

但事實(shí)上，貝殼營收增速不斷上漲的同時(shí)，也面臨著長達(dá)三年的嚴(yán)重虧損。

據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)可知，貝殼找房在 2017 年—2019 年分別產(chǎn)生了 5.38 億元人民幣、4.28 億元人民幣和 21.80 億元人民幣的凈虧損，以及在截至 2020 年第一季度產(chǎn)生了 12.31 億元人民幣的凈虧損。

貝殼找房的招股書中透露，預(yù)計(jì)將來還會繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出以進(jìn)一步擴(kuò)展貝殼的業(yè)務(wù)，使得企業(yè)更難以實(shí)現(xiàn)盈利。值得注意的是，從招股書上來看，貝殼虧損很大一部分原因是因?yàn)樾姓鸵话汩_支占據(jù)了較大比例，這部分支出源于給予了一線銷售人員和相關(guān)代理人豐富的報(bào)酬。背后的目的是留住人才，用高投入換取企業(yè)規(guī)模和未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。

左暉對于貝殼的虧損解釋道，“我們認(rèn)為，成功的唯一途徑是建立在正確的事情上，即使這很難。最困難的部分是，在實(shí)現(xiàn)長期增長和取得更大成果之前，做‘正確’的事情通常會伴隨著經(jīng)濟(jì)利益的短期犧牲?！?/p>

談及上市節(jié)奏時(shí) , 左暉表示 “我們提交這份招股書時(shí) , 疫情還在全球發(fā)展 , 為什么還是按原計(jì)劃啟動 IPO 進(jìn)程而不是推遲一段時(shí)間 , 我們更認(rèn)為一個(gè)成功的 IPO 取決于公司的價(jià)值而非其他?！?/p>

二、幕后資本雄厚，騰訊系第二大股東

2018 年 4 月 23 日，已經(jīng)是中國二手房市場最大玩家的左暉決定轉(zhuǎn)換賽道，鏈家集團(tuán)倒攻線上，從直營的模式切換到了大居住平臺貝殼找房。

“從垂直到平臺 , 從交易到居住 , 這才是我們今天的核心戰(zhàn)略?！?這是左暉在招股書披露同日，發(fā)布了致股東的一封信中的表述。

在他的藍(lán)圖里，貝殼希望給行業(yè)提供一個(gè)核心的基礎(chǔ)設(shè)施，鏈家則成為貝殼找房平臺中最大的自營品牌，與其他加入的中介品牌，共享平臺帶來的線上客戶、房源和服務(wù)。

截止 2020 年 3 月 31 日，貝殼找房二手房交易服務(wù)覆蓋 103 個(gè)城市，連接新經(jīng)紀(jì)品牌 252 個(gè)，連接線下門店超過 3.8 萬家，連接經(jīng)紀(jì)人超過 37 萬人。

貝殼要做大居住平臺的野心和效率，受到了騰訊的青睞。

騰訊最早在 2016 年就參與了鏈家的 B 輪融資，2017 年 4 月又以戰(zhàn)略投資者身份繼續(xù)加碼。此外，騰訊也參與了鏈家旗下自如的獨(dú)立融資。2020 年 3 月貝殼找房又確認(rèn)了 D + 輪超 24 億美元的融資信息。根據(jù)貝殼找房招股書，目前騰訊在貝殼持股 12.3%，已經(jīng)是其最大的外部股東。

騰訊對于貝殼找房的投資，本質(zhì)上是一場雙贏。

貝殼找房千億估值背后，獲得了不少大股東騰訊的支持和幫扶。2018 年貝殼找房進(jìn)駐騰訊新聞的房產(chǎn)入口。2019 年 4 月，貝殼找房正式開通微信錢包入口，成為微信第三方服務(wù) “十二宮格”推薦服務(wù)之一，與京東、美團(tuán)、拼多多等大小巨頭并列。

今年 7 月 16 日，貝殼找房宣布為騰訊系 QQ 瀏覽器、看點(diǎn)快報(bào)、QQ 看點(diǎn)等多款信息流產(chǎn)品提供房產(chǎn)信息和服務(wù)內(nèi)容。

而貝殼找房的出現(xiàn)，也正好可以補(bǔ)齊了騰訊在居住領(lǐng)域的拼圖。目前，微信端口已經(jīng)將衣食住行核心需求全部滿足，而貝殼找房就是那個(gè) “住”，完成了其對房產(chǎn)領(lǐng)域的布局和流量收割。

除騰訊之外，貝殼找房的幕后資本 “天團(tuán)”還包括軟銀、高瓴、紅杉等。據(jù)了解，貝殼集團(tuán)創(chuàng)始人左暉持股 28.9%，為第一大股東。其次為騰訊持股 12.3%，軟銀 10.2%、高瓴資本 5.3%。

三、“前狼后虎”競爭激烈，未來營收需更加多元化

在貝殼找房瘋狂成長的這幾年，他與房產(chǎn)中介端口之王 “58 同城”的恩怨，成為了地產(chǎn)中介市場最熱門的話題之一。

2018 年 6 月，姚勁波組織的 “真房源誓師大會”召開。與會嘉賓包括：我愛我家董事長謝勇、中原大陸區(qū)主席黎明楷、麥田房產(chǎn)副總裁吳存勝、龍湖冠寓數(shù)字總經(jīng)理王曉東等。

2019 年 4 月 23 日，左暉發(fā)起新居住大會，來自全國超 800 位中介品牌方、店東、店長來到北京，慶祝貝殼找房一周歲。這場大會中途，58 旗下安居客指責(zé)貝殼盜用房源信息涉不正當(dāng)競爭，向法院提起訴訟，并索賠 9000 萬。隨后，貝殼以同樣的理由反訴安居客，索賠 1 億元。

在這場涉及行業(yè)利益之爭中，拉幫結(jié)派、攻擊爭吵、甚至訴訟封殺仍在輪番上演。在多家競爭對手的圍攻下，貝殼找房如今的境遇可謂前狼后虎，即便 IPO 已成功，仍還遠(yuǎn)未到高枕無憂的時(shí)候。

除了激烈的競爭壓力之外，貝殼找房還必須探索出一條更加多元化的營收模式。

在貝殼找房目前的營收構(gòu)成中，主要為存量房交易、新房交易以及金融服務(wù)、房屋翻新等新興業(yè)務(wù)三大板塊，其中存量房和新房的交易收入占總營收的比重超 97%。

比起 “大居住平臺”的目標(biāo)，貝殼找房目前只建構(gòu)出了大廈一角。

在左暉的藍(lán)圖中，未來的貝殼業(yè)務(wù)將涉及不動產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈，分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個(gè)領(lǐng)域。

為探索更多元化的營收模式，在 2020 年 2 月，貝殼針對新房業(yè)務(wù)，正式推出了涵蓋 VR 看房、VR 帶看、在線認(rèn)購、無理由退房、在線退款等多個(gè)功能的 “VR 售樓部”，為購房者提供看房、選房、認(rèn)購的一站式線上購房服務(wù)。除此之外，貝殼找房還推出了 “被窩家裝”, 涉足家裝服務(wù) , 社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域。

可以說，雖然貝殼 IPO 成功，但距離平臺大池的終點(diǎn)仍有漫長的道路要尋找、摸索、攀登。在沖擊千億市值的道路上，貝殼還有許多的想象空間。