共享辦公遭遇波折:“表面風(fēng)光”被重新拉回現(xiàn)實(shí)中
創(chuàng)辦于2010年的WeWork是共享辦公行業(yè)的先行者。2014年,SOHO中國董事長潘石屹在美國參觀了WeWork之后,決定把共享辦公概念引入中國,隨后推出了SOHO 3Q。此后,優(yōu)客工場、氪空間等國內(nèi)企業(yè)相繼問世。美國第二大獨(dú)角獸、共享辦公鼻祖WeWork上市遭遇波折,再次將“表面風(fēng)光”的共享辦公行業(yè)拉回到現(xiàn)實(shí)中。
但隨著WeWork撤回招股書延遲上市,共享辦公行業(yè)再次陷入焦慮與質(zhì)疑聲中。業(yè)績虧損、模式單一成為外界的關(guān)注焦點(diǎn),如今“泡沫”逐漸被擠出的共享辦公行業(yè)還有故事可講嗎?共享辦公行業(yè)未來如何調(diào)整?移動(dòng)辦公能否成為趨勢(shì)?
上市潮?氪空間做好“隨時(shí)上市準(zhǔn)備”
8月中旬,WeWork向美國證券交易委員會(huì)(SEC)提交了招股書,計(jì)劃籌資10億美元。這個(gè)消息給已平靜多時(shí)的共享辦公行業(yè)打了一劑興奮劑。然而,一盆冷水很快潑下來。當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月30日,WeWork發(fā)聲明稱,將撤回招股說明書,推遲IPO計(jì)劃。
WeWork為何要撤回招股書?10月15日,熟悉WeWork的業(yè)內(nèi)人士薇薇(化名)告訴新京報(bào)記者,觸發(fā)該事件的原因有多方面,首先是目前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題;其次,美國一二級(jí)市場對(duì)科技股,特別是獨(dú)角獸公司的支持度在下降;第三,可能是投資者對(duì)于WeWork公司模式的憂慮,包括它是不是成功的商業(yè)模式。
有消息稱,目前WeWork全球不增加新項(xiàng)目,中國區(qū)所有項(xiàng)目全部暫停,亞太區(qū)管理層也將調(diào)整。對(duì)此,薇薇說,“目前WeWork中國的會(huì)員正常辦公,一些項(xiàng)目正常運(yùn)行。不過,若與去年的發(fā)展速度相比,今年肯定會(huì)有所調(diào)整。”
今年以來,不少共享辦公企業(yè)都放出了上市計(jì)劃。年初就有消息稱,優(yōu)客工場欲今年在納斯達(dá)克上市,估值有望達(dá)30億美元。當(dāng)時(shí)優(yōu)客工場表示,不予置評(píng)。但有知情人士向新京報(bào)記者表示,“(優(yōu)客工場)是在準(zhǔn)備上市的,但是時(shí)間和地點(diǎn)還沒有明確。”
國內(nèi)另一家知名共享辦公企業(yè)——氪空間的創(chuàng)始人兼董事長劉成城向新京報(bào)記者表示,“因?yàn)閃eWork是行業(yè)扛旗玩家,如果它上市進(jìn)展順利的話,對(duì)行業(yè)可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好,優(yōu)客工場應(yīng)該壓力不小?,F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候,行業(yè)講故事的機(jī)會(huì)沒有了。”
劉成城認(rèn)為,上市有兩種情況,一種是企業(yè)估值確實(shí)比較高了,雖然可能還在虧損,但講的是一個(gè)未來還能倍數(shù)增長的故事。它需要繼續(xù)融資,以更廣闊的未來前景做支撐,否則投資人肯定不會(huì)繼續(xù)投資。“我理解WeWork和優(yōu)客工場可能屬于這一類情況。”
“另外一種是比較穩(wěn)健的做法,用營收利潤上市,相對(duì)來講故事的成分要少一點(diǎn),當(dāng)然這個(gè)營收利潤未來也得增長。”劉成城表示,“如果市場特別好,我認(rèn)為企業(yè)都希望用第一種方式,但在目前市場情況下,我們要做好第二種準(zhǔn)備。”
國慶前夕,36氪媒體業(yè)務(wù)向美國證券交易委員會(huì)提交招股說明書,那么氪空間是否有上市時(shí)間表?劉成城告訴新京報(bào)記者,“我們要做好隨時(shí)可以啟動(dòng)上市的準(zhǔn)備。”
盈利難題:擴(kuò)張將虧損,不擴(kuò)張丟市場
提交招股書后的短短一個(gè)半月里,業(yè)績虧損的WeWork經(jīng)歷了投資者對(duì)公司估值,以及管理層生活作風(fēng)的質(zhì)疑。上市前,公司估值為420億-470億美元,然而公司巨虧現(xiàn)狀,以及一系列負(fù)面消息,導(dǎo)致WeWork估值已在百億美元徘徊。
2019年上半年,WeWork收入約為15億美元,去年同期為7.6億美元;凈虧損達(dá)9億美元,去年同期為7.2億美元。2019年上半年,WeWork的總支出約為29億美元,其中租金成本超過12億美元,去年同期為6億美元;報(bào)告期內(nèi),WeWork的代理費(fèi)用、人員管理費(fèi)用等也在持續(xù)上漲。
業(yè)內(nèi)人士向新京報(bào)記者表示,WeWork前期融資時(shí),利潤情況還是不錯(cuò),后來為保證融到錢,擴(kuò)張速度有點(diǎn)過猛,導(dǎo)致利潤銳減甚至虧損。薇薇告訴記者,“前期的擴(kuò)張是行業(yè)形勢(shì)所迫,如果不去擴(kuò)張覆蓋,那塊區(qū)域就是對(duì)手的了,這也是行業(yè)玩家面臨的現(xiàn)狀。”
互聯(lián)網(wǎng)觀察家丁道師認(rèn)為,共享辦公本身盈利是沒有問題的,哪怕撇開“共享”這兩個(gè)字,就叫辦公室出租,也不難盈利。只是過去幾年行業(yè)快速擴(kuò)張無序發(fā)展,導(dǎo)致不停燒錢,沒有盈利。
共享辦公企業(yè)要擴(kuò)張,就要面對(duì)房租上漲、前期投入多、投資回報(bào)周期長、空置率高等問題。“最開始我們的好幾個(gè)項(xiàng)目都是從二房東手里拿的房,其實(shí)利潤空間就已經(jīng)很小了。”思微共享辦公創(chuàng)始人端木楊曾對(duì)媒體表示,臨近租約到期或者是中途的時(shí)候,房東不愿意降價(jià),甚至還會(huì)漲價(jià),“這樣的話這個(gè)賬就算不過來了。”
對(duì)租金更敏感的是共享辦公的用戶。“今年重新選擇了辦公室,但租的是寫字樓,更便宜些。”共享辦公用戶詩詩(化名)算了一筆賬,在寫字樓租的一間房,平均每月比共享空間至少便宜2000元,一年就省下兩萬多。
因?yàn)槌鮿?chuàng)公司人員不穩(wěn)定,一年前,詩詩搬到了氪空間,“我們?cè)谶@里有過三個(gè)工位。剛開始是比較小的五人間,兩周后我們換到七人間,又過了兩周,搬到一個(gè)能容納十個(gè)人的比較大的單間。”如今創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不斷擴(kuò)容,公司搬出了共享辦公。
“回報(bào)周期在三四年左右,市場上很多家也在做一些調(diào)整,包括我們也關(guān)了一些,關(guān)掉的肯定是回報(bào)周期比較長的。”劉成城說,“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)客戶都流向低成本區(qū)域,氪空間的出租率還可以,今年算比較平穩(wěn),雖然增長不是特別明顯,但也沒怎么下滑”。
共享辦公應(yīng)該采用什么樣的盈利模式?劉成城認(rèn)為,共享辦公的模式看大家自己的經(jīng)營能力,這個(gè)模式也沒那么復(fù)雜,也不是什么高科技。所以要看經(jīng)營能力和銷售能力,氪空間可能在資源方面有一定的優(yōu)勢(shì)。
劉成城說,“截至這個(gè)月(10月份),我們已實(shí)現(xiàn)盈利,明年全年利潤應(yīng)該過億元。”
巨頭時(shí)代:經(jīng)營和盈利能力是關(guān)鍵
進(jìn)入2018年后,共享辦公迎來了洗牌潮。優(yōu)客工場當(dāng)時(shí)就認(rèn)為,行業(yè)已進(jìn)入了“整合階段”,共享辦公進(jìn)入“巨頭”時(shí)代。此后優(yōu)客工場加快了并購速度,當(dāng)年完成了對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Workingdom的并購,以及同愛特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)簽署并購文件。
同一年,WeWork宣布25億元合并裸心社,而裸心社也曾宣布收購Raise樂活辦公空間;WeWork還收購了澳大利亞高端辦公空間品牌Gravity七成股份,并曾洽購新加坡聯(lián)合辦公品牌justCo。
此前,一位業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)記者,“大家說共享辦公領(lǐng)域泡沫很大是因?yàn)轫?xiàng)目過多,一些缺乏運(yùn)營能力的小企業(yè)難以整合資源。”
“今年行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化,整個(gè)行業(yè)進(jìn)行策略快速轉(zhuǎn)彎。我們算是比較早一點(diǎn)的,前面遇到了點(diǎn)困難,轉(zhuǎn)得比較早一點(diǎn)。”劉成城表示,頭部玩家包括氪空間、WeWork中國和優(yōu)客工場,今年業(yè)務(wù)會(huì)好于其他玩家。其他玩家規(guī)模越小、獲客越難,融資也不容易,日子比較難過。
“從投資角度看,如果以賺錢效應(yīng)來排隊(duì),共享辦公肯定是往后排的。畢竟這些企業(yè)不上市是沒出路的。未來盈利會(huì)慢慢減少,只有頭部共享辦公企業(yè)才可以存活。”一位投資人向新京報(bào)記者表示。
丁道師認(rèn)為,今年以來,共享辦公領(lǐng)域發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì),一些知名度不高、規(guī)模小的企業(yè)空置率高,知名度高的幾家,包括氪空間、優(yōu)客工場相對(duì)好一些。
2018年底至今,共享辦公行業(yè)形勢(shì)還在發(fā)生變化,包括WeWork、氪空間、優(yōu)客工場等頭部玩家都進(jìn)行了管理層和運(yùn)營模式的調(diào)整。今年初,WeWork宣布更名為The We Company,未來包含三個(gè)不同的業(yè)務(wù)線:WeWork(工作)、WeLive(居住)和WeGrow(教育)。
今年4月,優(yōu)客工場獲龍熙地產(chǎn)2億元戰(zhàn)略投資,其還提出了涵蓋智慧戰(zhàn)略、流量戰(zhàn)略和空間戰(zhàn)略的全新“吸引力”戰(zhàn)略,助力其向“樓宇的管理者與服務(wù)者”轉(zhuǎn)型。5月,氪空間完成10億元融資,確立了打造“全周期企業(yè)辦公服務(wù)商”的新戰(zhàn)略,將完成從“聯(lián)合辦公”到“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”的業(yè)務(wù)模式升級(jí)。
劉成城認(rèn)為,“未來最重要就是經(jīng)營能力,以及盈利能力。”
“隨著5G到來,移動(dòng)辦公將是未來趨勢(shì),當(dāng)然目前這個(gè)觀念也需要不斷培養(yǎng)與普及。”薇薇向新京報(bào)記者表示。
乘著共享經(jīng)濟(jì)的東風(fēng),國內(nèi)的共享辦公行業(yè)在2017年前經(jīng)歷了一段高光時(shí)刻。進(jìn)入2018年后,行業(yè)開始調(diào)整,共享辦公企業(yè)進(jìn)入并購重組階段。在這期間,資金與經(jīng)營問題一直籠罩在行業(yè)上空。今年初,國內(nèi)幾家共享辦公企業(yè)相繼調(diào)整管理層,陸續(xù)有玩家傳出上市計(jì)劃,行業(yè)似乎看到了方向。但是由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素,國內(nèi)的共享辦公整體收縮,但共享辦公這個(gè)趨勢(shì)是不可阻擋的。