共享辦公遭遇波折：“表面風(fēng)光”被重新拉回現(xiàn)實(shí)中

創(chuàng)辦于2010年的WeWork是共享辦公行業(yè)的先行者。2014年，SOHO中國董事長潘石屹在美國參觀了WeWork之后，決定把共享辦公概念引入中國，隨后推出了SOHO 3Q。此后，優(yōu)客工場、氪空間等國內(nèi)企業(yè)相繼問世。美國第二大獨(dú)角獸、共享辦公鼻祖WeWork上市遭遇波折，再次將“表面風(fēng)光”的共享辦公行業(yè)拉回到現(xiàn)實(shí)中。

但隨著WeWork撤回招股書延遲上市，共享辦公行業(yè)再次陷入焦慮與質(zhì)疑聲中。業(yè)績虧損、模式單一成為外界的關(guān)注焦點(diǎn)，如今“泡沫”逐漸被擠出的共享辦公行業(yè)還有故事可講嗎?共享辦公行業(yè)未來如何調(diào)整?移動(dòng)辦公能否成為趨勢(shì)?

上市潮?氪空間做好“隨時(shí)上市準(zhǔn)備”

8月中旬，WeWork向美國證券交易委員會(huì)(SEC)提交了招股書，計(jì)劃籌資10億美元。這個(gè)消息給已平靜多時(shí)的共享辦公行業(yè)打了一劑興奮劑。然而，一盆冷水很快潑下來。當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月30日，WeWork發(fā)聲明稱，將撤回招股說明書，推遲IPO計(jì)劃。

WeWork為何要撤回招股書?10月15日，熟悉WeWork的業(yè)內(nèi)人士薇薇(化名)告訴新京報(bào)記者，觸發(fā)該事件的原因有多方面，首先是目前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題;其次，美國一二級(jí)市場對(duì)科技股，特別是獨(dú)角獸公司的支持度在下降;第三，可能是投資者對(duì)于WeWork公司模式的憂慮，包括它是不是成功的商業(yè)模式。

有消息稱，目前WeWork全球不增加新項(xiàng)目，中國區(qū)所有項(xiàng)目全部暫停，亞太區(qū)管理層也將調(diào)整。對(duì)此，薇薇說，“目前WeWork中國的會(huì)員正常辦公，一些項(xiàng)目正常運(yùn)行。不過，若與去年的發(fā)展速度相比，今年肯定會(huì)有所調(diào)整。”

今年以來，不少共享辦公企業(yè)都放出了上市計(jì)劃。年初就有消息稱，優(yōu)客工場欲今年在納斯達(dá)克上市，估值有望達(dá)30億美元。當(dāng)時(shí)優(yōu)客工場表示，不予置評(píng)。但有知情人士向新京報(bào)記者表示，“(優(yōu)客工場)是在準(zhǔn)備上市的，但是時(shí)間和地點(diǎn)還沒有明確。”

國內(nèi)另一家知名共享辦公企業(yè)——氪空間的創(chuàng)始人兼董事長劉成城向新京報(bào)記者表示，“因?yàn)閃eWork是行業(yè)扛旗玩家，如果它上市進(jìn)展順利的話，對(duì)行業(yè)可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好，優(yōu)客工場應(yīng)該壓力不小?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，行業(yè)講故事的機(jī)會(huì)沒有了。”

劉成城認(rèn)為，上市有兩種情況，一種是企業(yè)估值確實(shí)比較高了，雖然可能還在虧損，但講的是一個(gè)未來還能倍數(shù)增長的故事。它需要繼續(xù)融資，以更廣闊的未來前景做支撐，否則投資人肯定不會(huì)繼續(xù)投資。“我理解WeWork和優(yōu)客工場可能屬于這一類情況。”

“另外一種是比較穩(wěn)健的做法，用營收利潤上市，相對(duì)來講故事的成分要少一點(diǎn)，當(dāng)然這個(gè)營收利潤未來也得增長。”劉成城表示，“如果市場特別好，我認(rèn)為企業(yè)都希望用第一種方式，但在目前市場情況下，我們要做好第二種準(zhǔn)備。”

國慶前夕，36氪媒體業(yè)務(wù)向美國證券交易委員會(huì)提交招股說明書，那么氪空間是否有上市時(shí)間表?劉成城告訴新京報(bào)記者，“我們要做好隨時(shí)可以啟動(dòng)上市的準(zhǔn)備。”

盈利難題：擴(kuò)張將虧損，不擴(kuò)張丟市場

提交招股書后的短短一個(gè)半月里，業(yè)績虧損的WeWork經(jīng)歷了投資者對(duì)公司估值，以及管理層生活作風(fēng)的質(zhì)疑。上市前，公司估值為420億-470億美元，然而公司巨虧現(xiàn)狀，以及一系列負(fù)面消息，導(dǎo)致WeWork估值已在百億美元徘徊。

2019年上半年，WeWork收入約為15億美元，去年同期為7.6億美元;凈虧損達(dá)9億美元，去年同期為7.2億美元。2019年上半年，WeWork的總支出約為29億美元，其中租金成本超過12億美元，去年同期為6億美元;報(bào)告期內(nèi)，WeWork的代理費(fèi)用、人員管理費(fèi)用等也在持續(xù)上漲。

業(yè)內(nèi)人士向新京報(bào)記者表示，WeWork前期融資時(shí)，利潤情況還是不錯(cuò)，后來為保證融到錢，擴(kuò)張速度有點(diǎn)過猛，導(dǎo)致利潤銳減甚至虧損。薇薇告訴記者，“前期的擴(kuò)張是行業(yè)形勢(shì)所迫，如果不去擴(kuò)張覆蓋，那塊區(qū)域就是對(duì)手的了，這也是行業(yè)玩家面臨的現(xiàn)狀。”

互聯(lián)網(wǎng)觀察家丁道師認(rèn)為，共享辦公本身盈利是沒有問題的，哪怕撇開“共享”這兩個(gè)字，就叫辦公室出租，也不難盈利。只是過去幾年行業(yè)快速擴(kuò)張無序發(fā)展，導(dǎo)致不停燒錢，沒有盈利。

共享辦公企業(yè)要擴(kuò)張，就要面對(duì)房租上漲、前期投入多、投資回報(bào)周期長、空置率高等問題。“最開始我們的好幾個(gè)項(xiàng)目都是從二房東手里拿的房，其實(shí)利潤空間就已經(jīng)很小了。”思微共享辦公創(chuàng)始人端木楊曾對(duì)媒體表示，臨近租約到期或者是中途的時(shí)候，房東不愿意降價(jià)，甚至還會(huì)漲價(jià)，“這樣的話這個(gè)賬就算不過來了。”

對(duì)租金更敏感的是共享辦公的用戶。“今年重新選擇了辦公室，但租的是寫字樓，更便宜些。”共享辦公用戶詩詩(化名)算了一筆賬，在寫字樓租的一間房，平均每月比共享空間至少便宜2000元，一年就省下兩萬多。

因?yàn)槌鮿?chuàng)公司人員不穩(wěn)定，一年前，詩詩搬到了氪空間，“我們?cè)谶@里有過三個(gè)工位。剛開始是比較小的五人間，兩周后我們換到七人間，又過了兩周，搬到一個(gè)能容納十個(gè)人的比較大的單間。”如今創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不斷擴(kuò)容，公司搬出了共享辦公。

“回報(bào)周期在三四年左右，市場上很多家也在做一些調(diào)整，包括我們也關(guān)了一些，關(guān)掉的肯定是回報(bào)周期比較長的。”劉成城說，“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)客戶都流向低成本區(qū)域，氪空間的出租率還可以，今年算比較平穩(wěn)，雖然增長不是特別明顯，但也沒怎么下滑”。

共享辦公應(yīng)該采用什么樣的盈利模式?劉成城認(rèn)為，共享辦公的模式看大家自己的經(jīng)營能力，這個(gè)模式也沒那么復(fù)雜，也不是什么高科技。所以要看經(jīng)營能力和銷售能力，氪空間可能在資源方面有一定的優(yōu)勢(shì)。

劉成城說，“截至這個(gè)月(10月份)，我們已實(shí)現(xiàn)盈利，明年全年利潤應(yīng)該過億元。”

巨頭時(shí)代：經(jīng)營和盈利能力是關(guān)鍵

進(jìn)入2018年后，共享辦公迎來了洗牌潮。優(yōu)客工場當(dāng)時(shí)就認(rèn)為，行業(yè)已進(jìn)入了“整合階段”，共享辦公進(jìn)入“巨頭”時(shí)代。此后優(yōu)客工場加快了并購速度，當(dāng)年完成了對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Workingdom的并購，以及同愛特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)簽署并購文件。

同一年，WeWork宣布25億元合并裸心社，而裸心社也曾宣布收購Raise樂活辦公空間;WeWork還收購了澳大利亞高端辦公空間品牌Gravity七成股份，并曾洽購新加坡聯(lián)合辦公品牌justCo。

此前，一位業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)記者，“大家說共享辦公領(lǐng)域泡沫很大是因?yàn)轫?xiàng)目過多，一些缺乏運(yùn)營能力的小企業(yè)難以整合資源。”

“今年行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，整個(gè)行業(yè)進(jìn)行策略快速轉(zhuǎn)彎。我們算是比較早一點(diǎn)的，前面遇到了點(diǎn)困難，轉(zhuǎn)得比較早一點(diǎn)。”劉成城表示，頭部玩家包括氪空間、WeWork中國和優(yōu)客工場，今年業(yè)務(wù)會(huì)好于其他玩家。其他玩家規(guī)模越小、獲客越難，融資也不容易，日子比較難過。

“從投資角度看，如果以賺錢效應(yīng)來排隊(duì)，共享辦公肯定是往后排的。畢竟這些企業(yè)不上市是沒出路的。未來盈利會(huì)慢慢減少，只有頭部共享辦公企業(yè)才可以存活。”一位投資人向新京報(bào)記者表示。

丁道師認(rèn)為，今年以來，共享辦公領(lǐng)域發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，一些知名度不高、規(guī)模小的企業(yè)空置率高，知名度高的幾家，包括氪空間、優(yōu)客工場相對(duì)好一些。

2018年底至今，共享辦公行業(yè)形勢(shì)還在發(fā)生變化，包括WeWork、氪空間、優(yōu)客工場等頭部玩家都進(jìn)行了管理層和運(yùn)營模式的調(diào)整。今年初，WeWork宣布更名為The We Company，未來包含三個(gè)不同的業(yè)務(wù)線：WeWork(工作)、WeLive(居住)和WeGrow(教育)。

今年4月，優(yōu)客工場獲龍熙地產(chǎn)2億元戰(zhàn)略投資，其還提出了涵蓋智慧戰(zhàn)略、流量戰(zhàn)略和空間戰(zhàn)略的全新“吸引力”戰(zhàn)略，助力其向“樓宇的管理者與服務(wù)者”轉(zhuǎn)型。5月，氪空間完成10億元融資，確立了打造“全周期企業(yè)辦公服務(wù)商”的新戰(zhàn)略，將完成從“聯(lián)合辦公”到“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”的業(yè)務(wù)模式升級(jí)。

劉成城認(rèn)為，“未來最重要就是經(jīng)營能力，以及盈利能力。”

“隨著5G到來，移動(dòng)辦公將是未來趨勢(shì)，當(dāng)然目前這個(gè)觀念也需要不斷培養(yǎng)與普及。”薇薇向新京報(bào)記者表示。

乘著共享經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，國內(nèi)的共享辦公行業(yè)在2017年前經(jīng)歷了一段高光時(shí)刻。進(jìn)入2018年后，行業(yè)開始調(diào)整，共享辦公企業(yè)進(jìn)入并購重組階段。在這期間，資金與經(jīng)營問題一直籠罩在行業(yè)上空。今年初，國內(nèi)幾家共享辦公企業(yè)相繼調(diào)整管理層，陸續(xù)有玩家傳出上市計(jì)劃，行業(yè)似乎看到了方向。但是由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素，國內(nèi)的共享辦公整體收縮，但共享辦公這個(gè)趨勢(shì)是不可阻擋的。