國美商都叫價(jià)百億 買家稱黃家“瘋了”

陸媛
經(jīng)過“9·28”一戰(zhàn)，黃光裕家族變賣資產(chǎn)的進(jìn)程并未停止，因?yàn)樘貏e股東大會(huì)達(dá)到了一定的目的，所以在對(duì)待即將出售的國美商都價(jià)格方面，心理預(yù)期已翻了一倍。
“100億元？他們瘋了嗎？”一位正在參加黃家該塊地產(chǎn)談判的機(jī)構(gòu)人士如此告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。不過黃家發(fā)言人仍舊表示，雖然沒有正式的評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)告，但國美商都的價(jià)格應(yīng)該更高。
國美商都位于北京南四環(huán)豐臺(tái)科技園，面積55萬平方米，由國美置業(yè)在2005年拍下這塊北京當(dāng)年最大的招拍掛項(xiàng)目，但此后的開發(fā)一直斷斷續(xù)續(xù)，出于邊建造、邊招商、邊出售狀態(tài)。
一位代表一家上市公司參加國美商都談判的機(jī)構(gòu)人士告訴記者，該機(jī)構(gòu)對(duì)國美商都做過盡職調(diào)查，“我們報(bào)價(jià)40億元，昨天還在和黃家談判。國美商都并不像他們說得那樣好，其實(shí)只完成了外裝，也沒有啟動(dòng)招商，我們?nèi)绻召徚?，還要為此投入七八個(gè)億來做內(nèi)裝，還要數(shù)千萬元來做招商工作。黃家的成本只有20多億元，憑什么要100億元呢？”
此前亦有機(jī)構(gòu)人士表示，9月份黃家和陳曉爭(zhēng)奪國美控制權(quán)時(shí)，的確談過40億元的價(jià)格?！艾F(xiàn)在黃家的心態(tài)變了，也不急了，所以要賣更高的價(jià)格了?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)人士表示。
賣家的預(yù)期與買家有較大的差距，這或許意味著商戰(zhàn)處于熱身階段。賣家對(duì)國美商都寄予了改善現(xiàn)金流的巨大期望。黃家發(fā)言人周三向記者表示，國美商都已經(jīng)拿到房產(chǎn)預(yù)售證，各證齊全而且完成了裝修，全部竣工，因此價(jià)格應(yīng)該在2008年的60億元以上，“怎么也得超過100億元吧”。
或許是三大因素導(dǎo)致了賣家和買家的價(jià)格預(yù)期差距。首先，對(duì)國美商都的估值中，很重要的一個(gè)方面是商戶租金。賣家對(duì)商戶租金的預(yù)期在2008年售賣時(shí)就設(shè)定為7元/天/平方米，而上述買家的預(yù)期則根據(jù)2010年的調(diào)查設(shè)定為2元/天/平方米，這里存在超過2.5倍的差距，直接導(dǎo)致了總體估值的懸殊。“啟動(dòng)之初怎么可能7元/天/平方米呢？那得是成熟地塊，國美商都這里至少得開發(fā)上三年才能達(dá)到?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)人士分析。
另一因素還在于商鋪資源?！包S家沒有大規(guī)模啟動(dòng)招商工作，這意味著商戶租金的回流不能很快成為現(xiàn)實(shí)，我們買家是要為此空置付出高額利息成本的。我們正好在其他的項(xiàng)目中進(jìn)行同類的招商工作，那些商鋪資源就可以直接拿過來?！睓C(jī)構(gòu)人士稱。
對(duì)國美商都的用途、短長期規(guī)劃也導(dǎo)致了買賣雙方的價(jià)格預(yù)期差距。如以國美商都為長期運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)，則更有耐心等待國美商都發(fā)酵成熟，而若以國美商都為資本運(yùn)作的籌碼，則更重視價(jià)格與收益的短期價(jià)差?！拔覀兪谴蛩惆褔郎潭寄眠^來做資本運(yùn)作的，完成內(nèi)裝招商等包裝，對(duì)該項(xiàng)目定向增發(fā)，募集資金來運(yùn)作?！?br /> 不過最重要的一點(diǎn)是，黃家的心態(tài)變了，這影響了在國美商都項(xiàng)目上的談判能力。中介機(jī)構(gòu)人士如此分析。