房地產(chǎn)，數(shù)字化疾行
[導(dǎo)讀]經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)信息化市場日漸發(fā)展成熟。如今，房地產(chǎn)企業(yè)對信息化的管理已經(jīng)不限于網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備、軟件的采購和使用，而是日漸滲透到了企業(yè)日常經(jīng)營管理的方方面面。從發(fā)展歷程上來看，我國的房地產(chǎn)信息化大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：
經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)信息化市場日漸發(fā)展成熟。如今，房地產(chǎn)企業(yè)對信息化的管理已經(jīng)不限于網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備、軟件的采購和使用，而是日漸滲透到了企業(yè)日常經(jīng)營管理的方方面面。從發(fā)展歷程上來看，我國的房地產(chǎn)信息化大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：一是在財(cái)務(wù)軟件基礎(chǔ)上推出的涉及客戶關(guān)系管理、項(xiàng)目管理等核心業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)軟件管理階段；二是圍繞系統(tǒng)整合展開的集成性ERP軟件管理階段；三是圍繞垂直業(yè)務(wù)展開的SaaS化、云化轉(zhuǎn)型階段；四是向著全產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈滲透的全面云化、智能化階段。當(dāng)下來看，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信息化廠商正處于第三、第四階段，涉及全行業(yè)的數(shù)字化進(jìn)程正在呈現(xiàn)出加速的態(tài)勢。房產(chǎn)刮起數(shù)字化風(fēng)據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型研究報(bào)告》顯示，截止2021年我國房地產(chǎn)數(shù)字化的市場規(guī)模約為100億元，同比增長7.2%；預(yù)計(jì)到2024年該市場規(guī)模將會達(dá)到116億元，年復(fù)合增長率預(yù)計(jì)在4.9%。單從增速來看，房地產(chǎn)數(shù)字化市場的增速并不算高，但這并不影響行業(yè)長期向好的發(fā)展態(tài)勢。其一，由于房地產(chǎn)具備長尾屬性，涉及主體眾多、標(biāo)準(zhǔn)化難實(shí)現(xiàn)，由此造成了數(shù)據(jù)采集難、治理難等問題，短期之內(nèi)數(shù)字化建設(shè)成效尚未完全體現(xiàn)。拿行業(yè)主體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)字化進(jìn)程走在了行業(yè)前端，且付費(fèi)意愿較高，但其他主體仍在觀望；從企業(yè)規(guī)模上來看，頭部房企的數(shù)字化嘗試開始較早且進(jìn)程較快，基本斷層式領(lǐng)先于中腰部企業(yè)；從應(yīng)用場景來看，圍繞C端環(huán)節(jié)的“流通交易”數(shù)字化最為旺盛，產(chǎn)業(yè)鏈末端的“空間運(yùn)營”環(huán)節(jié)為大藍(lán)海市場，正處于快速發(fā)展的階段。總之，房地產(chǎn)數(shù)字化市場這種“不均衡、不平衡發(fā)展”的特點(diǎn)，決定了當(dāng)前行業(yè)數(shù)字化仍存在一些堵點(diǎn)。其二，由于國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)字化的滲透率仍較低，且受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期下行趨勢影響，整體增長有所放緩。據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案滲透率達(dá)0.1%，遠(yuǎn)低于美國市場的1.55%，可挖掘潛力巨大。不過，受宏觀因素影響，房地產(chǎn)市場整體下行速度過快，一定程度上對房產(chǎn)數(shù)字化造成了負(fù)面影響（比如，房企破產(chǎn)帶來的連鎖反應(yīng)，項(xiàng)目延遲、暫停等）。其三，從需求端來看隨著房產(chǎn)大擴(kuò)張時(shí)代終結(jié)，房企加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，這為數(shù)字化提供了全新的機(jī)會點(diǎn)。隨著土儲和金融政策收緊以及“三條紅線”的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始加速出清，大的房企降本增效意識持續(xù)增強(qiáng)，粗放的“三高模式”宣告結(jié)束。房企圍繞物業(yè)數(shù)字化、項(xiàng)目管理數(shù)字化以及客戶關(guān)系管理數(shù)字化的需求持續(xù)增加，這為整個(gè)行業(yè)的數(shù)字化開辟了廣闊的市場空間。從供給端來說，圍繞不同客戶的不同需求，房地產(chǎn)數(shù)字化演化出了垂直化和綜合性的數(shù)字化廠商。比如，針對中小房企的產(chǎn)品將會更加注重模塊分解和可配置性，面向頭部大型房企的產(chǎn)品則會更加講究能力集成以及可擴(kuò)展性。總的來看，眼下房地產(chǎn)數(shù)字化雖短期之內(nèi)仍有波動(dòng)，但不會改變房地產(chǎn)數(shù)字化市場長期向好的大趨勢。據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2024年國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案市場規(guī)模將會達(dá)到954億元，年復(fù)合增長率達(dá)到28.2%，有望保持高速增長。廣聯(lián)達(dá)轉(zhuǎn)向一站式平臺作為參與房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化眾多廠商中的一個(gè)，從工程造價(jià)起家的廣聯(lián)達(dá)，如今已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)覆蓋工程項(xiàng)目全生命周期的一站式數(shù)字建筑平臺服務(wù)商。而在這種轉(zhuǎn)變背后，也有其多方面的考慮。一方面，廣聯(lián)達(dá)深耕建設(shè)工程領(lǐng)域二十余年，積累了相當(dāng)雄厚的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，這些寶貴資源為其大力推動(dòng)建設(shè)工程項(xiàng)目管理數(shù)字化奠定了良好基礎(chǔ)。廣聯(lián)達(dá)成立于1998年，最早是從事企業(yè)開發(fā)鋼筋統(tǒng)計(jì)軟件、圖形計(jì)算工程軟件，以自主開發(fā)造價(jià)軟件在建設(shè)行業(yè)的信息化以及后來的數(shù)字化中占據(jù)了“C位”。進(jìn)入2016年以后，隨著國家宏觀調(diào)控增強(qiáng)，房企業(yè)績出現(xiàn)了明顯下滑，很多房企的數(shù)字化意識開始增強(qiáng)，廣聯(lián)達(dá)也順勢改變服務(wù)方式，從原來的售賣軟件向云SaaS服務(wù)轉(zhuǎn)變，并由此推出了業(yè)內(nèi)首款云造價(jià)產(chǎn)品，商業(yè)模式也隨之轉(zhuǎn)變?yōu)镾aaS模式，由此開啟了云化轉(zhuǎn)型。此后，廣聯(lián)達(dá)又主打“數(shù)字建筑”進(jìn)軍房產(chǎn)存量市場，將業(yè)務(wù)延伸至物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域，從而打造出了全新的增長點(diǎn)。可以說，正是由于其在房地產(chǎn)行業(yè)的長期深耕，才使其能夠敏銳洞察到中國房地產(chǎn)市場的細(xì)微變化，同時(shí)依據(jù)行業(yè)形勢與時(shí)俱進(jìn)、及時(shí)調(diào)整航向，使其得以不斷發(fā)掘出新的符合自身特點(diǎn)的業(yè)務(wù)類型，從而一步步在項(xiàng)目管理方面形成了一站式全生命周期的布局。另一方面，現(xiàn)有的品牌資源、用戶資源以及軟件服務(wù)能力，為其平臺化發(fā)展提供了諸多助力。據(jù)中信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，廣聯(lián)達(dá)在建筑造價(jià)市場的市場占有率已經(jīng)達(dá)到了60%，位居行業(yè)第一位；依托龐大的業(yè)務(wù)量，廣聯(lián)達(dá)的云訂閱收入突破了50%，業(yè)務(wù)續(xù)費(fèi)率維持在70%-80%以上的高位。依托這些優(yōu)勢，廣聯(lián)達(dá)的“平臺+組件”戰(zhàn)略得以順利實(shí)施，其對外開放的BIM平臺與其組件業(yè)務(wù)形成了良性互動(dòng)，很好地滿足了房企個(gè)性化、產(chǎn)品規(guī)模化、交付高效化的實(shí)際需要。
明源云從垂直走向閉環(huán)擴(kuò)張
與廣聯(lián)達(dá)類似，作為一家做售樓軟件起家的公司，明源云最早是給幾家大型房地產(chǎn)做售樓系統(tǒng)和客戶管理的。此后，隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，其軟件服務(wù)業(yè)逐漸擴(kuò)展成了ERP系統(tǒng)，借助此項(xiàng)業(yè)務(wù)明源云巔峰時(shí)期一度在相關(guān)市場占據(jù)了領(lǐng)先地位，就連用友、金蝶這樣的ERP巨頭想進(jìn)入該市場也得先給明源云交端口使用費(fèi)。但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)，以及云服務(wù)加速發(fā)展，加上明源云沖擊A股多次失敗，種種因素促使明源云認(rèn)識到單一業(yè)務(wù)無法支持其進(jìn)一步做大，想要破局就必須從云轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張中找尋機(jī)遇。一方面，隨著房地產(chǎn)市場因各方面因素影響進(jìn)入下行期，房地產(chǎn)市場銷售和獲客都遇到了重大問題，這促使明源云從前賴以為生的ERP業(yè)務(wù)面臨沖擊。據(jù)8月22日明源云披露的2022年上半年財(cái)報(bào)顯示，公司收入為人民幣8.81億元，同比下降9.5%；經(jīng)調(diào)整凈虧損達(dá)人民幣3.43億人民幣，同比下降277.1%。其中ERP解決方案收入2.12億元，同比下降了49.8%，占總收入的24%，成為影響營收增長的關(guān)鍵因素。對于ERP業(yè)務(wù)下滑，公司在財(cái)報(bào)中給出的說法是，由于終端對ERP解決方案的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，因此一部分項(xiàng)目被延期或者取消，交付執(zhí)行周期因此被拉長。換言之，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的狀態(tài)下，很多房企包括明源云服務(wù)的一些頭部百強(qiáng)房企也在收縮自己的陣線（比如，一向運(yùn)營穩(wěn)健的碧桂園也下調(diào)了自己的全年業(yè)績指引），這種狀況下明源云自然也不可避免地受到地產(chǎn)端供需市場變化帶來的不利影響。另一方面，在ERP這個(gè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外，明源云圍繞SaaS云解決方案的業(yè)務(wù)卻獲得了逆勢增長。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，明源云的SaaS產(chǎn)品收入達(dá)到了6.69億元，同比增長了21.3%，實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。據(jù)悉，在這部分業(yè)務(wù)收入中，云客、云鏈等部分的收入因項(xiàng)目推遲受到影響，持續(xù)處于下滑狀態(tài)；不過，明源云面向開發(fā)商的天際PaaS平臺創(chuàng)造的收入?yún)s有了明顯增長，原因是開發(fā)商對于信息平臺的應(yīng)用需求有了顯著提升。從明源云新老業(yè)務(wù)一增一減的劇烈變動(dòng)背后，可以窺見明源云在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的先見之處。其實(shí)，對于深耕房地產(chǎn)行業(yè)的垂直SaaS企業(yè)來說，市場空間有限是其將要面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，而近年來受到疫情沖擊以及樓市調(diào)控以及供需變化等結(jié)構(gòu)性因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)正在加速從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。在此背景下，住宅開發(fā)銷售下滑已經(jīng)是大趨所趨，這正是推動(dòng)明源云積極從傳統(tǒng)ERP，加速向智慧云SaaS過渡同時(shí)大力向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理、智慧社區(qū)管理、物業(yè)管理等領(lǐng)域滲透的關(guān)鍵所在。而從長遠(yuǎn)來看，這種從單一服務(wù)走向覆蓋面更全的綜合性服務(wù)的轉(zhuǎn)向，或成為其未來推動(dòng)業(yè)務(wù)增長的必然趨勢。精細(xì)化成房產(chǎn)未來大趨勢從目前的情況來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，房企不再追求單獨(dú)的資本紅利，而是日益趨向通過提升精細(xì)化管理能力來釋放管理紅利。在這個(gè)過程中，數(shù)字化日益扮演起越來越重要的角色。一方面，在房企不再追求資本滾雪球之后，房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品定位和服務(wù)屬性愈加明確，房企對企業(yè)數(shù)字化帶來的降本增效需求上升。以往在房地產(chǎn)的“高速擴(kuò)張”時(shí)代，房子造出來賣不賣的出去都無所謂，因?yàn)槠髽I(yè)可以通過“資本增值”的方式獲得收益，“投資品”的特性使其本身的產(chǎn)品屬性和服務(wù)屬性相對并不那么強(qiáng)，或者說沒有那么重要。而在當(dāng)下，房企對上面臨“金融杠桿收緊”的挑戰(zhàn)，對下面臨供需結(jié)構(gòu)失衡（城市人口見頂）、投資“魔法棒”失靈等風(fēng)險(xiǎn)，在此狀況下以往囤著用以開發(fā)住宅的土地如今也面臨“貶值”風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)有的存貨（現(xiàn)房）也面臨銷售難的問題，這種情況下房企紛紛開始將住宅改建成商業(yè)辦公用房和共享商業(yè)中心，以提升對存量資產(chǎn)的運(yùn)營和盤活，而這就很考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營“資產(chǎn)”的能力了。而通過數(shù)字化打通各個(gè)運(yùn)營管理環(huán)節(jié)，則可以很好地提升整個(gè)前后端的運(yùn)營效率，從而很好地推動(dòng)企業(yè)控制各環(huán)節(jié)的成本。另一方面，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，全環(huán)節(jié)的數(shù)字化有利于企業(yè)借助大數(shù)據(jù)發(fā)掘新需求，幫助企業(yè)找到新的增長點(diǎn)。以前房企對于住宅用戶的服務(wù)需求，大多只是停留在物業(yè)服務(wù)上，對于用戶細(xì)微的其他需求變化則很少去了解，但如今借助全環(huán)節(jié)的資產(chǎn)運(yùn)營上云，房企可以在用戶突然暴增的某一需求中，找到全新的機(jī)會以開發(fā)新業(yè)務(wù)、大幅度降低試錯(cuò)成本，從而幫助企業(yè)迅速打開局面。比如，此前業(yè)內(nèi)圍繞物業(yè)管理延伸出的空間管理服務(wù)（如萬物云）、智慧社區(qū)服務(wù)等等，無不是數(shù)字化技術(shù)與全新需求、場景結(jié)合的產(chǎn)物。總的來說，不論是出于降本增效的目標(biāo)還是出于發(fā)掘新需求的目的，數(shù)字化都是推動(dòng)行業(yè)加速精細(xì)化運(yùn)營的必然結(jié)果和必經(jīng)之路。文/劉
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