TCL發(fā)力工業(yè)地產(chǎn)：依托萬(wàn)通新創(chuàng)實(shí)現(xiàn)土地增值

三年的運(yùn)籌幃幄，萬(wàn)通實(shí)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)圖”終于拉開了序幕。
7月30日，萬(wàn)通實(shí)業(yè)與TCL集團(tuán)共同簽署了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，TCL集團(tuán)將陸續(xù)向雙方合資的萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)通新創(chuàng)）注入旗下優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)，萬(wàn)通實(shí)業(yè)也將提供種子資金發(fā)起基金，為萬(wàn)通新創(chuàng)提供充足資金，而雙方將力推萬(wàn)通新創(chuàng)上市或發(fā)起REITs。
據(jù)了解，萬(wàn)通實(shí)業(yè)與TCL集團(tuán)早在2008年初就分別出資55%、45%，共計(jì)2.5億元注冊(cè)了萬(wàn)通新創(chuàng)公司。
TCL土儲(chǔ)注入萬(wàn)通新創(chuàng)
2008年，位于無(wú)錫工業(yè)園的TCL工廠的招牌悄然被“萬(wàn)通工社”所替代，萬(wàn)通新創(chuàng)公司成為這里的主人。“萬(wàn)通工社”是以工業(yè)生產(chǎn)為主，綜合研發(fā)、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、餐飲、購(gòu)物等一系列配套設(shè)施的綜合性工業(yè)社區(qū)。
對(duì)此，TCL集團(tuán)董事長(zhǎng)李東生與萬(wàn)通實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)馮侖看來(lái)，“萬(wàn)通工社”為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開辟一個(gè)全新的方向與模式。
“萬(wàn)通工社建設(shè)之前，TCL的廠房使用率僅為60%，這也是中國(guó)眾多制造業(yè)廠房所面臨的普遍的資源浪費(fèi)問(wèn)題，而專業(yè)地產(chǎn)公司更懂得如何利用土地?！崩顤|生說(shuō)。
李東生表示，此舉主要為盤活土地，降低固定資產(chǎn)持有比例，通過(guò)對(duì)非盈利資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的優(yōu)化組合完成從制造型企業(yè)到創(chuàng)造型企業(yè)的轉(zhuǎn)型，并通過(guò)整合和發(fā)揮旗下豐富的工業(yè)土地儲(chǔ)備，借助萬(wàn)通實(shí)業(yè)的專業(yè)化能力，進(jìn)一步提高其工業(yè)地產(chǎn)的使用效率和增值空間，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)作，從而提升TCL集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)效率。
對(duì)于萬(wàn)通實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)此舉，充分發(fā)揮其專業(yè)化投資和地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速增長(zhǎng)并成為行業(yè)領(lǐng)先者的目標(biāo)。
據(jù)了解，TCL集團(tuán)旗下的土地儲(chǔ)備將逐步注入萬(wàn)通新創(chuàng)公司，而經(jīng)過(guò)近30年發(fā)展，TCL集團(tuán)在廣州、內(nèi)蒙古、成都、武漢、無(wú)錫等地設(shè)立了眾多生產(chǎn)加工基地，全國(guó)土地儲(chǔ)備超過(guò)百萬(wàn)平方米。
此外，面對(duì)媒體提出的萬(wàn)通與TCL的合作是否只是“圈地行為”，馮侖指出，不會(huì)改變?nèi)f通工社的土地用途打政策“擦邊球”，炒高工業(yè)用地地價(jià)，轉(zhuǎn)商業(yè)用地。萬(wàn)通和TCL的合作并非短期行為或是炒地皮?！肮I(yè)企業(yè)正面臨制造向創(chuàng)造轉(zhuǎn)變，無(wú)論地產(chǎn)公司還是制造企業(yè)都不會(huì)甘愿做圈地公司。”
面對(duì)外界關(guān)于TCL集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)受阻、尋求地產(chǎn)突破的說(shuō)法，李東生也回應(yīng)稱，TCL不打算轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)。TCL未來(lái)將逐漸減持在萬(wàn)通新創(chuàng)的股份，主業(yè)仍然專注制造業(yè)，特別是液晶研發(fā)和生產(chǎn)。
據(jù)了解，經(jīng)萬(wàn)通新創(chuàng)收購(gòu)后，后期運(yùn)營(yíng)采取售后回租模式，TCL集團(tuán)對(duì)其中58%面積進(jìn)行回租。目前，包括索尼等大型企業(yè)已進(jìn)駐工社，出租率近90%。
馮侖的算盤
然而，據(jù)記者了解，萬(wàn)通實(shí)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)的野心遠(yuǎn)不止于此。
馮侖表示，在歐美成熟市場(chǎng)中，工業(yè)地產(chǎn)是收益型房地產(chǎn)（或稱商用地產(chǎn)）中的重要分支之一，發(fā)展前景非常廣闊。與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相比，工業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控影響，波動(dòng)相對(duì)較小，償債能力強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，而且會(huì)產(chǎn)生土地增值帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)，收益穩(wěn)定可靠。
據(jù)了解，未來(lái)擬把萬(wàn)通新創(chuàng)打造成中國(guó)第一家工業(yè)地產(chǎn)上市公司，除了TCL集團(tuán)以外，未來(lái)也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。
同時(shí)，馮侖透露，萬(wàn)通新創(chuàng)正在積極籌措REITs產(chǎn)品，目前已經(jīng)和農(nóng)業(yè)銀行“2.77-1.07%”、興業(yè)銀行“27.51-0.90%”、北方信托、嘉實(shí)基金等多家投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通。未來(lái)，將選定有意向的兩三家共同合作。而萬(wàn)通實(shí)業(yè)方面未來(lái)3年將通過(guò)不斷提供種子基金，增持萬(wàn)通新創(chuàng)。
馮侖表示，國(guó)外REITs已十分成熟，通過(guò)“售后回租”模式可確保物業(yè)收益率。萬(wàn)通新創(chuàng)總經(jīng)理武偉東則表示，目前萬(wàn)通新創(chuàng)項(xiàng)目的凈運(yùn)營(yíng)收益率在8%。
此外，萬(wàn)通實(shí)業(yè)還致力于基金管理，目前直接管理和合作管理的基金規(guī)模已經(jīng)達(dá)到15億美元，
馮侖認(rèn)為，萬(wàn)通實(shí)業(yè)的新目標(biāo)是成為類似新加坡凱德置地一樣的地產(chǎn)投資者，萬(wàn)通新創(chuàng)則渴望5~10年內(nèi)在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成為絕對(duì)領(lǐng)先者。